Toda obra precisa de manutenção predial ao longo do tempo para garantir maior durabilidade da construção. Essa é uma ação preventiva para evitar que danos maiores aconteçam e, consequentemente, seja necessária uma manutenção maior e mais cara.

Normalmente, depois de terminada uma obra, a tendência é não nos preocuparmos muito com a manutenção e só damos a devida importância a isso quando algo mais grave acontece e, às vezes, acaba sendo um problema muito maior do que se tivesse sido cuidada previamente.

Esse tipo de cuidado é muito importante para prolongar o tempo de vida útil de um prédio, para que não perca suas funcionalidades ou que sofra alguma desvalorização por conta da insalubridade. Não é raro vermos notícias nos jornais de edifícios que desmoronaram ou tiveram alguma avaria tão grande em sua estrutura que não podem mais ser habitados. Provavelmente, esse tipo de situação poderia ser evitada com uma manutenção predial frequente.

Neste artigo você aprenderá sobre os tipos de manutenção predial e a importância de ser realizada frequentemente.

Tudo o que você precisa saber para realizar uma boa manutenção predial

Com o avanço da tecnologia, as construções atuais possuem a mais alta tecnologia, materiais modernos e são pensados para que o seu tempo de vida útil seja muito alto. Mas, para garantir que a longevidade das edificações seja alta, é preciso que ocorra a manutenção predial constantemente e de forma eficaz.

A manutenção predial é importante para se obter um diagnóstico precoce das possíveis avarias que um edifício, seus equipamentos e sua estrutura possam ter adquirido com o uso ao longo do tempo. Essas avarias podem ser classificadas em três, de acordo com o grau de gravidade.

• Crítica: Podem causar algum dano grave à estrutura do edifício, meio ambiente ou a saúde e vida dos moradores. Normalmente esse tipo de falha causa o comprometimento do uso daquela estrutura ou equipamento e requer ação imediata.
•  Regular: Esse tipo de falha requer bastante atenção, mas não tem caráter emergencial. Ela causa certa deterioração e possivelmente, algum pequeno ou considerável comprometimento na estrutura ou equipamento. Nesse caso, a manutenção pode ser planejada com um pouco mais de calma.
• Mínima: São pequenas falhas rotineiras, manutenções básicas, que não comprometem o funcionamento do prédio, estrutura ou equipamento. Não oferecem nenhum tipo de risco e as manutenções não tem urgência de acontecer. Mas lembre-se: se você fechar os olhos para esse pequeno problema, ele pode vir a se tornar um grande problema!

Para que fique mais fácil de você planejar e realizar a sua manutenção predial, separamos alguns tópicos sobre os tipos de manutenção predial que existem e para que serve cada uma delas.

Manutenção Predial Preventiva

A manutenção predial preventiva é aquela que deve estar enraizada no cotidiano dos responsáveis pela administração do edifício. Ela ocorre mais através de inspeções e verificações de rotina que verificam instalações do prédio, como a parte hidráulica, elétrica, tubulações de gás, projeto de incêndio e elevadores.

Esse tipo de manutenção predial serve principalmente para que nenhum imprevisto pegue a equipe de manutenção de surpresa. Assim, todo o funcionamento do prédio é monitorado constantemente, se atentando às possíveis falhas e podendo planejar antecipadamente possíveis reparos nos equipamentos e estrutura.

Manutenção Predial Corretiva

A manutenção corretiva é aquela que poderia ser evitada. Ela ocorre depois que o problema já apareceu e normalmente poderia ser evitado com a manutenção predial preventiva de rotina. Ela tem um caráter mais emergencial por é necessária quando alguma falha já foi detectada e, possivelmente, já causou algum dano maior no prédio.

Esse tipo de manutenção costuma ser mais cara e dar mais trabalho, pois quando detectado o problema normalmente já se tornou muito grande, e dependendo do caso, algum equipamento já até deixou de funcionar, causando transtorno aos moradores do edifício. Como não pode ser planejada com antecedência, também fica mais difícil fazer uma boa pesquisa dos preços dos materiais de construção e equipamento necessários para realizar a correção.

Apesar da manutenção predial corretiva de emergência ser a mais comum, a manutenção corretiva também pode ser planejada. Isso ocorre quando durante a manutenção predial preventiva ou preditiva, alguma falha maior é detectada antecipadamente e aí a equipe de manutenção do edifício tem um tempo hábil maior de planejar a reforma da melhor maneira possível. Normalmente, esse tempo a mais de planejamento ajuda a economizar dinheiro, já que a ação não é emergencial e dá tempo de realizar um orçamento com o melhor custo-benefício de materiais de construção, mão de obra e equipamentos.

Manutenção Predial Preditiva

A manutenção predial preditiva lembra muito a manutenção preventiva. As duas até se interligam, mas na prática são diferentes. Enquanto a preventiva atua com manutenções de rotina, a preditiva também realiza a manutenção rotineira mas de forma mais técnica. Ficou confuso, né!? Vou explicar! 

Esse tipo de manutenção ocorre com uma embasamento técnico maior. Ela é feita rotineiramente, mas com equipamentos que ajudam a verificar o real estado das instalações do prédio. Assim, é possível determinar a “saúde” do edifício e também determinar com qual periodicidade a manutenção preventiva deve ser feita.

Essa análise técnica é feita com equipamentos como câmeras termográficas, ultrassom, teste de vibrações e etc. Ela é feita de acordo com o que os fornecedores de cada equipamento recomendam. Ela avalia o sistema e a forma de uso de cada equipamento de maneira isolada e exclusiva.

Fazendo uma comparação, a manutenção predial preventiva é um clínico geral, que dá uma olhada geral em tudo mas não se aprofunda muito nas áreas. A manutenção preditiva são os especialistas. Se você está com um problema no coração, você vai ao cardiologista que está preparado com todas as técnicas e equipamentos para focar naquele problema específico.

Manutenção predial no pós venda 

A abordagem de vender a manutenção predial no processo de pós-venda pode render um faturamento extra para as construtoras. Como visto acima, essa manutenção é de extrema importância para que o prédio seja conservado da melhor forma possível, aumentando o seu tempo de vida.

Como a construtora foi a responsável pela realização da obra, ela possui todo o conhecimento sobre a infraestrutura do prédio, a qualidade dos equipamentos e o tipo de manutenção de rotina que são necessários para garantir que o prédio esteja sempre com a manutenção em dia. Ao invés de contratar uma outra empresa, a construtora responsável pela construção do prédio pode oferecer essa extensão de serviço.

Assim, ela fornece uma equipe preparada e qualificada para cada etapa desse processo, com engenheiros, eletricistas, encanadores, pedreiros e toda a mão de obra necessária. Ter uma equipe centralizada para isso também é muito bom para evitar desencontro de informações, já que tudo é planejado em conjunto.

De quem é a responsabilidade da manutenção predial?

Na legislação vigente, é de responsabilidade do síndico a realização das manutenções prediais. De acordo com o Art. 1.348, V do Código Civil compete ao síndico: diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores’. Ou seja, caso não sejam realizadas as manutenções, o síndico pode responder por isso cível e criminalmente, principalmente se por causa da ausência dela, ocorrer algum dano aos moradores ou à infraestrutura do prédio.

Normatizações

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) criou normas fundamentais que devem ser cumpridas para uma boa gestão da manutenção predial. 

• NBR 5674 – Manutenção de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção e estabelece requisitos para a gestão do sistema de manutenção predial;
• NBR 15.575 – Coletânea Eletrônica de Normas Técnicas – Edificações Habitacionais – Desempenho e estabelece alguns requisitos para edificações habitacionais.

Conclusão: você está pronto para realizar a sua manutenção predial!

Agora que você já leu este artigo e aprendeu quais são os tipos de manutenção predial e a importância delas, você já está pronto para implementar isso no seu prédio. Lembre-se que o principal é manter a organização e a frequência de cada um dos tipos de manutenção predial e evitar a manutenção predial corretiva de emergência. Todo esse cuidado aumenta o tempo de vida útil do edifício e é importante para sua valorização.

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